ÖZELLİKLE doktorluk, müşavirlik, mimarlık gibi serbest meslek faaliyetleri, ayrı bir işyeri açmaksızın ikamet edilen konutun belli bir bölümünde icra edilebilmekte.
İşte bu durumda, yani kiralanan gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde, kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, işyeri olarak kullanılan kısma isabet eden kira tutarı üzerinden değil, kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapılması gerekiyor.

2008 yılında beyana tabi kira gelirinin yanı sıra elde edilen aşağıdaki gelirler beyannameye dahil edilmeyecek, sadece kira geliri beyan edilecek.
l Tevkifata tabi tutulmuş mevduat faizleri, repo gelirleri, özel finans kurumlarınca kar ve zarara katılma hesabı karşılığında ödenen kar payları ile menkul kıymetler yatırım fonları katılma belgelerine ödenen kar payları,
l 1.1.2006 tarihinden itibaren ihraç edilen hazine bonosu ve devlet tahvillerinden elde edilen faiz gelirleri ile alım satım kazançları.

GELİR Vergisi Kanunu'nun, 'Emsal Kira Bedeli Esası' başlıklı 73. maddesinde, emsal kira bedelinin uygulanmayacağı durumlar dört bent halinde aşağıdaki gibi sıralanmıştır.

l Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

MÜLKİYETİ eşe ait olan gayrimenkulün hem ikametgah hem de işyeri olarak kullanılması durumunda, söz konusu ikametgah vergi mevzuatı açısından işyeri olarak kabul ediliyor. Böyle bir durumda, söz konusu gayrimenkul için kira ödenmemesi halinde emsal kira bedeli üzerinden tevkifat yapılmaz. Ancak gayrimenkulün sahibi eş tarafından, emsal kira bedelinin tamamı üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiR.

GAYRİMENKUL sermaye iratlarında, emsal kira bedeli esası öngörülmüş ve kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kiradan düşük olamayacağı hükme bağlanmıştır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesine göre, 'Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina ve arazide emsal kira bedeli, belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir.'

MÜLKİYETİ anne ya da babaya ait olan işyerinin, bedelsiz olarak çocuğun kullanımına bırakılmasının hem gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), hem de gelir vergisi kesintisi yönünden iki boyutu var.

İŞYERİ kiralarından kesilen verginin, kira geliri nedeniyle beyanname verildiği zaman hesaplanan vergiden mahsubu için 'stopajın yatırılmış olması koşulu' aranmıyor.

KAMU idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler, işyeri kira ödemeleri sırasında yüzde 20 oranında gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapmak zorundalar.

Uygulamada en çok tereddüde düşülen husus, hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerin durumu ile ilgili. 2008 yılında hem konut hem de üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edenler açısından 19 bin 800 TL'lik beyan sınırının hesaplanmasında, 2 bin 400 TL'lik istisna tutarının üzerindeki konut kira geliri ile brüt (vergi kesintisi öncesi) işyeri kira gelirinin toplamı dikkate alınacak.

Kiraya verilen evin yeni alınması kirasının beyan edilmemesini gerektirmez. Sadece gelirden evin bedelinin yüzde beşinin gelirden ayrıca indirilmesi olanağı verir. Bunun yanında bir de yüzde iki oranında amortisman ayrılır. Böylece gider yüzde yedi olur. Genel olarak vergi çıkmaması beyanname verilmemesi olarak anlaşılmamalıdır. Kredi faizi de varsa vergi çıkmaz ama beyanname vermek zorunludur.

Kendi evini kiraya verip kiraya çıkan kişinin ne gibi avantajları olabilir?

Gelir vergisinde gelir yükseldikçe oran artar. Gelir dört dilime bölünmüştür. He dilime ayrı oran uygulanır. Geliri 7.800 liraya kadar olanların ödeyeceği vergi oranı yüzde 15’tir. Ama geliri daha yüksek olanlar da gelirinin 7.800 lirası için yüzde 15 vergi öder.
Verginin hesaplanması için toplam gelirin kaç lira olduğu ve hangi dilimde kaldığına bakılır. Altındaki gelir dilimi için ödenecek vergi bellidir. Gelirin içinde bulunduğu dilim içinde kalan kısım için de vergi hesaplanır ve toplam vergi bulunur.

Kiraya verdikleri evi ya da işyerini, banka kredisi kullanmak suretiyle alanlar, beyan edecekleri kira gelirinden, ödedikleri faizi düşebilirler.

Aldıkları konut kirası tutarından;

1. Bankaya ödedikleri konut kredisini
2. Yeni evin satın alma bedelinin yüzde 5'ini düşenler sonuçta büyük bir olasılıkla hiç vergi ödemeyecekler.

5) Taşınmazını işyeri olarak kiraya verenler

Kiraya verdikleri evi yeni almış olanlar; satın aldıkları yıldan itibaren 5 yıl süre ile satın alma bedelinin yüzde 5'ini, o evden aldıkları kira gelirinden düşüp, hiç vergi ödemeyebilirler.

Kişi sahibi olduğu konutu kiraya verip kendisi de başka bir evde kiracı olarak oturabilir. Bu durumda olanlar için özel avantajlar söz konusu olabilir.

Bunlar;
1. Mal sahibi, kira gelirlerini vergi dairesine beyan etmek zorunda.
2. Kira gelirini beyan ederken, ödediği kirayı, aldığı kiradan düşüp, hiç vergi ödemeyebilir.
3. Ödediği kirayı, aldığı kiradan düşmek isteyenlerin "gerçek gider" yöntemini seçmeleri gerekiyor.

Kesinlikle her iki tarafın da çıkarlarını koruyan bir kontrat yapılmalıdır.
Kira sözleşmeleri yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.Ancak kanunlarda düzenlenmiş bazı haklardan yararlanmak açısından sözleşmelerin yazılı olması özellikle de tarafların önünde imzalanması en doğru yoldur. Kira sözleşmelerinde, kiraya veren kişinin her zaman gayrimenkulün maliki olması gibi bir zorunluluk yoktur. Bir kimse başkasına ait bir gayrimenkulü mal sahibinin rızası ile kiraya verebilir.

1319 sayılı yasanın 30’ uncu maddesinin 3239 sayılı Kanun’ un 110’ uncu maddesiyle değişen fıkrasınca;
Devir ve ferağ yapılan bina ve arazinin devir ve ferağının yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlâk vergilerinin ödenmesinden devreden ve devir alan, müteselsilen sorumludur, ancak devir alanın eski malike rucu hakkı saklıdır.

Belediye Gelirleri Kanunu ek m.1’e göre, konusu, belediye ve mücavir alan içindeki ek ve tadilleri dahil her türlü bina inşaatıdır. Mükellefi, inşaat ruhsatı alan kişidir. Matrahı, her bir konut veya işyeri biriminin ayrı ayrı inşaat sahasının yüzölçümüdür. Harç tarifesi, konut ve işyeri için ayrı ayrı olmak üzere inşaatın türü dikkate alınarak ve yüzölçümü arttıkça artan miktarda olmak üzere maktu olarak Bakanlar Kurulu’nca tespit edilmektedir.

Harçlar, devletin kişilere sunduğu hizmet veya belirli işlerin yapılması karşılığında sağladığı bir gelirdir. Tapu ve kadastro harçları Harçlar Kanunu bünyesinde IV sayılı tarifede düzenlenmiştir. Harçlar tarifede belirtilmiş oranlarda ve tarifede belirtilmiş kişilerce ödenir: Bunlardan bazıları; mülkiyet iktisap edenler %0 15, ipotek tesis edenler %0 3,6 veya %0 1,8, kadastro işlemlerinde adlarına tescil yapılanlar %0 5,4, %0 7,2, %0 9, %0 10,8 oranında ödenir. Harç makbuz karşılığında ilgili vergi dairesine ödenmelidir.

Emlak vergisinde matrah bina, arsa ve arazinin vergi değeri yani rayiç bedelidir. Vergi değerinden varsa istisna ve muafiyetler düşülür ve vergiye tabi rayiç bedel bulunur. Bulunan değere oran uygulanarak ödenecek vergi bulunur. Her yıl emlak vergisi matrahı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmak suretiyle bulunur.

Yeni bina inşa edilmesi,binanın yanması, yıkılması, kısmen veya tamamen harab olması, asansörün kaldırılması, kullanılış tarzının değişmesi bir kısmının meskenden büro, dükkana vs çevrilmesi, arazinin durumunda değişiklik olması, bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi,birden çok arsa ve arazilerin veya hisselerin birleştirilmesi gibi durumların varlığı halinde değişikliğin meydana geldiği bütçe yılı içinde bildirimde bulunulur.

Emlak vergisi mükellefiyeti, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihte; vergi değerini değiştiren nedenlerin olması halinde ise bu değişikliklerin yapıldığı tarihte ve muafiyetin kalkması halinde muafiyetin bittiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlar..

Arazi vergisi arsa ve arazi üzerinden alınır. Arazi sınırları dağ , çit, duvar, ağaç gibi tabii ve suni işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçasıdır. Arsa ise belediye sınırları içinde parsellenmiş arazidir.Verginin konusu, Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalardır. Arazi vergisinin matrahı arazinin ve arsanın emlak vergisine esas alınan vergi değeridir. Tarım arazisinin vergi değeri tespit edilirken verim gücü de dikkate alınır. Oran ise arazilerde %0,1 ve arsalarda %0,3’tür.

Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bina vergisinin kapsamındadır. Bina vergisinin matrahı emlak vergisine esas alınan vergi değeridir. Vergi değeri ise binanın rayiç (alım, satım) bedelidir. Bina vergisinin oranı meskenler için %0,1 , diğer binalar için %0,2'dir. Binanın vergisi üzerinde bulunduğu arsanın vergisinde az olamaz. Büyükşehir belediyeleri sınırları içinde yer alan arsa ve arazilere ilişkin bu oranlar %100 zamlı olarak uygulanırlar, yani %0,2 ve %0,4 olarak bina vergisi alınır.

Genel olarak kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar ve araziler daimi olarak emlak vergisinden muaf tutulmuşlardır. Ayrıca köylerde bulunan araziler ve binalar da emlak vergisi kapsamı dışında tutulmuştur.

Gayrimenkullerini ticari işletmelere veya kurumlar vergisi mükelleflerine kirayaverenlere, kiralayanlar tarafından yapılan kira ödemeleri üzerinden %22 oranında gelir vergisi stopajı (kesinti, tevkifat) yapılmalıdır. Bu surette yapılan stopaj ertesi ayın 20.günü akşamına kadar muhtasar beyanname ile ilgili vergi dairesine bildirilmeli ve aynı ayın 26.günü akşamına kadar da ödenmelidir.

Bir takvim yılında konut (mesken) olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılatın 2006 yılı için 2.200 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir.

Bu istisna sadece konut (mesken) olarak kiraya verilen gayri menkullerden elde edilen kazançlara uygulanabilir. Mükellef istisna haddi üzerinde kira geliri elde edip bunu bildirmez veya eksik bildirirse istisnadan yararlanamaz.

Tam mükellef (kanuni veya iş merkezi Türkiye’de bulunan kurumlar) ve dar mükellefler kurumların (kanuni veya iş merkezinden her ikisi de Türkiye’de bulunmayan kurumlar) en az 2 yıl süre ile aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkul ve iştirak hisselerinin satışından sağladıkları kazancı sermayelerine eklemeleri halinde sağlanan kazanç kurumlar vergisine tabi değildir. Ayrıca bu kazançlarını sermayeye ekleyip eklemediklerine bakılmaksızın satış işlemi üzerinden KDV hesaplanması da söz konusu değildirdir.

Vergi Usul Kanunu'na (VUK) göre, ticari işletmeler ve kurumlar tarafından kirlanan gayrimenkuller için yapılan ve gayrimenkulün değerini artırıcı nitelikte olan giderler (örneğin binaya eklenti yapılarak kullanım alanını genişletmek için yapılan giderler), özel maliyet bedeli olarak nitelendiriliriler. Bu giderler kira süresi belli ise bu süre içinde, belli değil ise 5 yıl içinde eşit taksitlerde gider olarak olarak, sağlanan kazançtan indirilirler.

Hasılattan indirilebilecek götürü gider tutarı, hasılatın %25’idir. Götürü gider indirimini seçen mükellefler gerçek giderleri düşemezler. Mükellefler gayrimenkullerden sağlanan iratlardan bir kısmı için götürü gider indirimini, bir kısmı için gerçek gider indirimini uygulayamaz. Ayrıca götürü gider indirimi yöntemini tercih eden mükellefler 2 yıl geçmedikçe bu yöntemden gerçek gider yöntemine geçemez.

İndirilebilecek giderler aşağıda sıralanmıştır:

1-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, su ve asansör giderleri,
2-Kiraya verilen gayrimenkulün idaresi için yapılan ve gayrimenkulun önemi ile orantılı olan idare giderleri,
3-Kiraya verilen gayrimenkule ait sigorta giderleri,kiraya verilen gayrimenkuller dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri,
4-Kiraya verilen gayrimenkuller için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verilen tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,